5 khoản dễ phát sinh nhất là: điện âm tường, chống ẩm khu ướt, thay đổi thiết kế giữa chừng, vật liệu ngoài hợp đồng, và vận chuyển/lắp đặt xa — có thể đội thêm 10–20% ngân sách nếu không kiểm soát từ đầu.
Vì sao phát sinh xảy ra?
Phần lớn phát sinh không đến từ vật liệu đắt hơn, mà từ những thứ không được khảo sát hoặc ghi rõ ngay từ đầu.
- —Bản vẽ ban đầu chưa khảo sát kỹ hiện trạng điện nước
- —Chủ nhà thay đổi ý kiến khi đang thi công
- —Báo giá ban đầu bỏ sót hạng mục phụ (rèm, đèn, phụ kiện)
- —Đơn vị thi công báo giá thấp ban đầu để dễ ký hợp đồng
Ví dụ thực tế
Tại một dự án nhà phố 120m² ở Thái Bình, phát sinh lớn nhất đến từ việc phát hiện đường điện âm tường cũ không đúng bản vẽ, xử lý thêm ngoài dự tính ban đầu.
5 khoản cụ thể cần lưu ý
- —Điện âm tường phát hiện khi thi công
- —Chống ẩm, chống thấm khu bếp và vệ sinh
- —Thay đổi thiết kế/vật liệu giữa chừng
- —Vật liệu ngoài hợp đồng ban đầu
- —Vận chuyển, lắp đặt ở khu vực xa xưởng
3 phương án ngân sách
Tiết kiệm
240–280 triệu
Vật liệu MDF phổ thông, tối ưu số lượng đồ, giữ lại đồ còn dùng tốt.
Tiêu chuẩn
280–380 triệu
MDF chống ẩm, phụ kiện Hafele, hoàn thiện đầy đủ các phòng chính.
Cao cấp
380–520 triệu
Vật liệu cao cấp, đá thạch anh, phụ kiện giảm chấn toàn bộ.